Ausgangslage
Das öffentliche Immobilienmanagement ist meist durch nachhaltige, strategische und organisatorische Defizite geprägt und wird daher seit einigen Jahren in vielerlei Hinsicht kritisiert. Veränderungen sind allerdings nur in geringem Ausmaß zu erkennen. Oft werden Scheinargumente wie „zu langwierig, zu kompliziert, zu aufwändig oder politisch nicht durchsetzbar“ genannt. Sie sind jedoch in Hinblick auf die Notwendigkeit, grundlegende Veränderungen vorzunehmen, eine sehr schlechte Begründung. Fehlende Überzeugung(-skraft) und schwache Führungskräfte sind neben teilweise mangelndem Wissen über die Potentiale eines aktiven Immobilienmanagements die Motive für das schleppende Veränderungsmanagement. Immer mehr Kommunen erkennen jedoch, dass Immobilien nicht nur ein Kostenfaktor im Haushalt sondern strategische Ressourcen darstellen, die unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten effizient bewirtschaftet werden können.

Zielsetzung
Die Publikationen zum öffentlichen Immobilienmanagement sind meist deskriptiv und kritisieren die öffentliche Hand. Der Bedarf an konkreten Handlungsempfehlungen, die auf einer fundierten Ursachenanalyse beruhen, ist daher groß. Die Diplomarbeit bietet diese Handlungsempfehlungen indem sie folgende Forschungsfrage beantwortet: „Wie kann das kommunale Immobilien- und Facility Management verbessert werden?“ Vorschläge zur Verbesserung beziehen sich auf nachstehende Fragestellungen: 
- Welche Möglichkeiten haben Kommunen um ihre Immobilienstrategie zu formulieren? 
- Welche Strategien müssen zwangsläufig verfolgt werden? 
- Wie kann eine kommunale Organisation aussehen? 
- Welche Instrumente stehen zur Steuerung von Immobilien zur Verfügung?

Zielgruppe sind vorrangig die immobilienverantwortlichen Instanzen der Kommunalverwaltungen sowie am Thema Immobilien- und Facility Management Interessierte im gesamten Bereich der öffentlichen Hand. Zudem richtet sich die Diplomarbeit an Beratungsunternehmen mit Ausrichtung auf Immobilien- und Facility Management für den öffentlichen Sektor und an Studenten, die sich im Rahmen des Studiums einen Überblick über die theoretischen Möglichkeiten bezüglich strategischer Ausrichtung, Gestaltung der Organisation und Anwendung von Steuerungsinstrumenten für das kommunale Immobilien- und Facility Management verschaffen wollen und den Status Quo sowie Handlungsempfehlungen nachvollziehen wollen.


Motivation
Eingangs genannte Probleme und die derzeit spärlichen Handlungsempfehlungen waren Anlass das kommunale Immobilien- und Facility Management aufzurollen und konkrete Hilfestellungen zu erarbeiten. Die Diplomarbeit soll den wissenschaftlichen Kriterien gerecht werden und eine empirische Aufarbeitung liefern. Persönliches Ziel ist die Sicherstellung der Anwendbarkeit der abgeleiteten Handlungsempfehlungen.


Methodisches Vorgehen
Die Zielerreichung ist durch folgendes Vorgehen sichergestellt:
Kapitel 2 liefert eine Einführung in das Thema indem zuerst der Begriff Kommune abgegrenzt und seine Bedeutung in der Diplomarbeit veranschaulicht wird. Danach werden das Aufgabenspektrum des kommunalen Immobilien- und Facility Managements dargestellt und die Begriffe Immobilienmanagement, Facility Management und Gebäudemanagement erläutert. Um die Notwendigkeit des strategischen Immobilien- und Facility Managements zu verdeutlichen wird ein für Kommunen typisches Immobilienportfolio vorgestellt. Die Darstellung kommunaler Probleme beschließt das Kapitel.

Kapitel 3 betrachtet die betrieblichen Handlungsfelder Strategie, Organisation und Controlling, die im Gesamtfokus der Diplomarbeit liegen. Das Handlungsfeld Strategie beschäftigt sich zuerst mit der Entwicklung eines strategischen Zielsystems und danach mit lebenszyklusorientierten Basisstrategien, die in Strategien der Immobilienbereitstellung, -bewirtschaftung, -bewertung gegliedert sind. Anschließend werden Organisations- und Managementmodelle beschrieben. Es werden die dezentrale Organisationslösung bei Aufspaltung der Immobilienfunktion, die zentrale Organisationslösung bei vollumfänglicher Zentralisation der Immobilienfunktion sowie die organisatorische Marktlösung im Immobilienmanagement beschrieben. Zudem stehen das Eigentümer-Modell, das Mieter-Vermieter-Modell und das Management-Modell zur Gestaltung der Leistungsbeziehungen zwischen Immobilienmanagement und Nutzer zur Verfügung. Abgeschlossen wird das Kapitel mit der Vorstellung möglicher Rechts- und Betriebsformen.

Kapitel 4 stellt den Status Quo des kommunalen Immobilien- und Facility Managements in Österreich dar. Dazu wurden die Ergebnisse der empirischen Untersuchung, die in allen österreichischen Kommunen mit mehr als 10.000 Einwohnern durchgeführt wurde, dargestellt. Die Themenbereiche der Untersuchung sind wiederum Strategie, Organisation und Controlling. Zusätzlich wurden vertiefende Interviews in sechs ausgewählten Kommunen3 durchgeführt. Die Ergebnisse der empirischen Untersuchungen gehen in die im Kapitel 5 vorgeschlagenen Handlungsempfehlungen ein.

Kapitel 5 widmet sich dem Ziel der Diplomarbeit und gibt praxisorientierte Handlungsempfehlungen für Kommunen. Die identifizierten Handlungsempfehlungen beschäftigen sich mit dem Personalmanagement, der Organisationsgestaltung, der Immobiliensteuerung und -controlling, dem Verrechnungspreissystem sowie dem Datenmanagement und der IT Unterstützung. Die Anwendbarkeit wird anhand von in der Praxis durchgeführten Projekten aufgezeigt. Die Umsetzung der Handlungsempfehlungen bedarf einer genauen Planung, die allerdings noch keinen Erfolg garantiert. Daher erfolgt abschließend die Darstellung von Erfolgs und Misserfolgsfaktoren bei Veränderungsprozessen. Die Handlungsempfehlungen liefern. einen Beitrag zur Weiterentwicklung des kommunalen Immobilien- und Facility Managements.

 
Diplomarbeit von Carina Wechtl, FH Kufstein (Studiengang Facility Management).
Wissenschaftliche Betreuung: Mag. Peter Prischl, Geschäftsführer der Reality Consult GmbH

Weitere Informationen:
Reality Consult GmbH
Palais Carl Ludwig
Favoritenstraße 7
1040 Wien
Tel: +43 (1) 512 2323-0
Peter Prischl, Geschäftsführer
peter.prischl@realityconsult.com

Ausgangslage
Das öffentliche Immobilienmanagement ist meist durch nachhaltige, strategische und organisatorische Defizite geprägt und wird daher seit einigen Jahren in vielerlei Hinsicht kritisiert. Veränderungen sind allerdings nur in geringem Ausmaß zu erkennen. Oft werden Scheinargumente wie „zu langwierig, zu kompliziert, zu aufwändig oder politisch nicht durchsetzbar“ genannt. Sie sind jedoch in Hinblick auf die Notwendigkeit, grundlegende Veränderungen vorzunehmen, eine sehr schlechte Begründung. Fehlende Überzeugung(-skraft) und schwache Führungskräfte sind neben teilweise mangelndem Wissen über die Potentiale eines aktiven Immobilienmanagements die Motive für das schleppende Veränderungsmanagement. Immer mehr Kommunen erkennen jedoch, dass Immobilien nicht nur ein Kostenfaktor im Haushalt sondern strategische Ressourcen darstellen, die unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten effizient bewirtschaftet werden können.

Zielsetzung
Die Publikationen zum öffentlichen Immobilienmanagement sind meist deskriptiv und kritisieren die öffentliche Hand. Der Bedarf an konkreten Handlungsempfehlungen, die auf einer fundierten Ursachenanalyse beruhen, ist daher groß. Die Diplomarbeit bietet diese Handlungsempfehlungen indem sie folgende Forschungsfrage beantwortet: „Wie kann das kommunale Immobilien- und Facility Management verbessert werden?“ Vorschläge zur Verbesserung beziehen sich auf nachstehende Fragestellungen: 
- Welche Möglichkeiten haben Kommunen um ihre Immobilienstrategie zu formulieren? 
- Welche Strategien müssen zwangsläufig verfolgt werden? 
- Wie kann eine kommunale Organisation aussehen? 
- Welche Instrumente stehen zur Steuerung von Immobilien zur Verfügung?

Zielgruppe sind vorrangig die immobilienverantwortlichen Instanzen der Kommunalverwaltungen sowie am Thema Immobilien- und Facility Management Interessierte im gesamten Bereich der öffentlichen Hand. Zudem richtet sich die Diplomarbeit an Beratungsunternehmen mit Ausrichtung auf Immobilien- und Facility Management für den öffentlichen Sektor und an Studenten, die sich im Rahmen des Studiums einen Überblick über die theoretischen Möglichkeiten bezüglich strategischer Ausrichtung, Gestaltung der Organisation und Anwendung von Steuerungsinstrumenten für das kommunale Immobilien- und Facility Management verschaffen wollen und den Status Quo sowie Handlungsempfehlungen nachvollziehen wollen.


Motivation
Eingangs genannte Probleme und die derzeit spärlichen Handlungsempfehlungen waren Anlass das kommunale Immobilien- und Facility Management aufzurollen und konkrete Hilfestellungen zu erarbeiten. Die Diplomarbeit soll den wissenschaftlichen Kriterien gerecht werden und eine empirische Aufarbeitung liefern. Persönliches Ziel ist die Sicherstellung der Anwendbarkeit der abgeleiteten Handlungsempfehlungen.


Methodisches Vorgehen
Die Zielerreichung ist durch folgendes Vorgehen sichergestellt:
Kapitel 2 liefert eine Einführung in das Thema indem zuerst der Begriff Kommune abgegrenzt und seine Bedeutung in der Diplomarbeit veranschaulicht wird. Danach werden das Aufgabenspektrum des kommunalen Immobilien- und Facility Managements dargestellt und die Begriffe Immobilienmanagement, Facility Management und Gebäudemanagement erläutert. Um die Notwendigkeit des strategischen Immobilien- und Facility Managements zu verdeutlichen wird ein für Kommunen typisches Immobilienportfolio vorgestellt. Die Darstellung kommunaler Probleme beschließt das Kapitel.

Kapitel 3 betrachtet die betrieblichen Handlungsfelder Strategie, Organisation und Controlling, die im Gesamtfokus der Diplomarbeit liegen. Das Handlungsfeld Strategie beschäftigt sich zuerst mit der Entwicklung eines strategischen Zielsystems und danach mit lebenszyklusorientierten Basisstrategien, die in Strategien der Immobilienbereitstellung, -bewirtschaftung, -bewertung gegliedert sind. Anschließend werden Organisations- und Managementmodelle beschrieben. Es werden die dezentrale Organisationslösung bei Aufspaltung der Immobilienfunktion, die zentrale Organisationslösung bei vollumfänglicher Zentralisation der Immobilienfunktion sowie die organisatorische Marktlösung im Immobilienmanagement beschrieben. Zudem stehen das Eigentümer-Modell, das Mieter-Vermieter-Modell und das Management-Modell zur Gestaltung der Leistungsbeziehungen zwischen Immobilienmanagement und Nutzer zur Verfügung. Abgeschlossen wird das Kapitel mit der Vorstellung möglicher Rechts- und Betriebsformen.

Kapitel 4 stellt den Status Quo des kommunalen Immobilien- und Facility Managements in Österreich dar. Dazu wurden die Ergebnisse der empirischen Untersuchung, die in allen österreichischen Kommunen mit mehr als 10.000 Einwohnern durchgeführt wurde, dargestellt. Die Themenbereiche der Untersuchung sind wiederum Strategie, Organisation und Controlling. Zusätzlich wurden vertiefende Interviews in sechs ausgewählten Kommunen3 durchgeführt. Die Ergebnisse der empirischen Untersuchungen gehen in die im Kapitel 5 vorgeschlagenen Handlungsempfehlungen ein.

Kapitel 5 widmet sich dem Ziel der Diplomarbeit und gibt praxisorientierte Handlungsempfehlungen für Kommunen. Die identifizierten Handlungsempfehlungen beschäftigen sich mit dem Personalmanagement, der Organisationsgestaltung, der Immobiliensteuerung und -controlling, dem Verrechnungspreissystem sowie dem Datenmanagement und der IT Unterstützung. Die Anwendbarkeit wird anhand von in der Praxis durchgeführten Projekten aufgezeigt. Die Umsetzung der Handlungsempfehlungen bedarf einer genauen Planung, die allerdings noch keinen Erfolg garantiert. Daher erfolgt abschließend die Darstellung von Erfolgs und Misserfolgsfaktoren bei Veränderungsprozessen. Die Handlungsempfehlungen liefern. einen Beitrag zur Weiterentwicklung des kommunalen Immobilien- und Facility Managements.

 
Diplomarbeit von Carina Wechtl, FH Kufstein (Studiengang Facility Management).
Wissenschaftliche Betreuung: Mag. Peter Prischl, Geschäftsführer der Reality Consult GmbH

Weitere Informationen:
Reality Consult GmbH
Palais Carl Ludwig
Favoritenstraße 7
1040 Wien
Tel: +43 (1) 512 2323-0
Peter Prischl, Geschäftsführer
peter.prischl@realityconsult.com